Beneficios de reducción de tasas de interés en créditos hipotecarios en Colombia

Los beneficios otorgados a través de la reducción de la tasa de interés de los créditos hipotecarios se encuentran representados en mejoras sustanciales en los costos financieros en los cuales se incurre en el momento de acceder a un crédito hipotecario.

Estas afectaciones se encuentran generadas a partir de las reducciones de la tasa de interés por parte del Banco de la Republica desde el 4,25% en medio de una Política Monetaria expansiva que busca generar las condiciones de reactivación económica del país, ubicándolas en la actualidad en un 1,75% [1], una disminución de 250 pbs, que se ve reflejada en las distintas tasas de interés del mercado.

En el caso de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, estás vienen generando una reducción en el tiempo, desde niveles máximos a partir de la dispersión de política monetaria

La tasa de interés del segmento de vivienda no VIS [2] se ubicó en un promedio del 9,48% durante el mes de diciembre de 2020, un nivel inferior a los últimos tres años cuando estas tasas se ubicaban en valores cercanos al 12,2%.

En relación a los créditos para vivienda VIS, la tasa se ubicó en un promedio en 11,34% en el mes de diciembre de 2020 un nivel inferior al promedio de los últimos tres años cuando estas se ubicaron cercanos a 13.4%

De acuerdo a Creditop [3], en la actualidad existen más de 1.1 millones de créditos hipotecarios vigentes, con una tasa promedio actual del 12% EA, esta cifra en muy alta en consideración de una tasa promedio del mercado la cual en la actualidad se ubica en valores cercanos al 7.6%.

Con este panorama es viable para los usuarios de créditos hipotecarios buscar estrategias de reducción del costo del crédito a partir del refinanciamiento por parte de la entidad financiera en la cual se tiene el crédito hipotecario en la actualidad, o el factoring [4] a partir de la compra de la cartera por parte de otra entidad financiera diferente que ofrezca unas condiciones favorables para el endeudamiento.

Un ejemplo de este tipo de estrategia se puede ver reflejada en el siguiente ejercicio

Un crédito de 100.000.000 con una tasa de interés del 12,2% EA a un plazo de 10 años, genera cuotas mensuales de $1.409.771,34

Al realizar el cambio es la tasa de interés con un valor promedio actual del 10% EA, manteniendo la misma periodicidad de tiempo la nueva cuota es de $ 1.297.254,63

Esta situación representa en primera instancia una reducción del ($112.016,71) en la cuota mensual lo que en primera instancia no se ve muy significativo, sin embargo, al realizar un acumulado de manera global (sin referenciar el valor del dinero en el tiempo), la reducción en el pago total del crédito es cercana a los ($13.442.004,85).

En la siguiente grafica se observa se establece un comparativo de las tasas de interés DTF (tasa promedio de captación de las entidades financieras línea azul, las tasa promedio de colocación de créditos hipotecarios en el mercado línea roja y la tasa de interés del Banco de la Republica línea verde), en esta se observa de manera gráfica la disminución que se ha presentado en los últimos periodos cercana al 2,49%; sin embargo este rango puede llegar a variar teniendo en cuenta la institución financiera y las condiciones comerciales que pueda llegar a tener un cliente con la entidad.

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Figura 1 Cuadro comparativo tasa de interés DTF – Tasa crédito promedio - Tasa Banco de la Republica. Fuente Banco de la Republica mayo 2021

Es muy importante tener en cuenta que en el momento de llevar a cabo el replanteamiento de la deuda con la misma entidad financiera o con otra institución diferente esta se debe conservar bajo la misma condición de temporalidad inicialmente planteada, ya que el ampliar el plazo genera una mayor reducción de la cuota mensual que permite obtener liquidez, pero en el largo plazo al vencimiento del crédito el valor total cancelado puede llegar a ser mayor debido al número de cuotas y al valor de los intereses en el tiempo.

Vale la pena mencionar que en este caso y bajo las condiciones actuales de coyuntura económica, es prudente optar por créditos con Tasa Fija y evitar el endeudamiento con tasa indexadas como la DTF, el IPC o el IBR [5], más un spread ya que los tres indicadores van a tener un comportamiento alcista a partir del incremento de las tasas de interés y de los niveles de inflación con la reactivación económica que se estima se produzca en Colombia durante el año 2021.

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